Cassazione Civile,
sezione seconda, sentenza n. 5033 del 28 Febbraio 2013
Il contratto
preliminare di vendita di un immobile è un patto che genera in capo alle
parti l'obbligo di stipulare il contratto di vendita definitivo. Contraendo
tale accordo il venditore dovrà mettere l'acquirente nelle condizioni di poter
liberamente ed interamente godere dell'immobile prossimo alla vendita, mentre
il futuro acquirente dovrà versare una caparra (c.d.
caparra confirmatoria), una somma di denaro a garanzia dell'effettiva volontà
d'acquisto. Nel caso in cui una delle due parti risulti inadempiente ai propri
obblighi il danneggiato può efficacemente chiedere la risoluzione del
contratto per inadempimento (art. 1453 codice
civile, della disciplina dei contratti in generale).
Nel caso di specie le parti hanno inserito nel preliminare di vendita una clausolaescludentela risoluzione del contratto per colpa del venditore. Nei fatti l'immobile promesso è risultato non rispettante le vigenti norme urbanistiche della zona: la Suprema Corte ha ritenuto non operante la suddetta clausola poiché l'abusività dell'edificio costituisce di per sé causa di impedimento alla stipulazione del contratto definitivo e, di conseguenza, ha ritenuto legittima la richiesta del promissario acquirente il quale pretendeva la restituzione della caparra versata al momento della stipula del preliminare di vendita. Essendo la causa impeditiva imputabile al futuro venditore, egli è stato riconosciuto inadempiente e di conseguenza condannato alla restituzione della somma di denaro ora detenuta senza titolo, unitamente al risarcimento del danno causato.
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